Строительные договоры, сметы, КС-2 и КС-3
На объекте деньги двигаются пакетами: договор → смета → допсоглашения → КС-2 → КС-3. Расхождение в одной позиции или акт сверх лимита договора потом разбирают месяцами. AIARM сверяет подряд, сметы и акты до подписания.
Типичные документы строительной компании
Один объект — десятки файлов от генподрядчика, субподряда и поставщиков. Ниже — что обычно проверяют и где чаще всего ошибка.
| Тип документа | Что проверяет AIARM | Типичные проблемы |
|---|---|---|
| Договор подряда / субподряда | Реквизиты, суммы, НДС, штрафы, приёмка, удержание | Односторонние пени, нет порядка скрытых работ |
| Смета (локальная, объектная) | Позиции, пересчёт, итоги разделов, НДС | Завышение итога, ошибка qty × цена |
| Спецификация материалов | Номенклатура, количество, цены | Расхождение со сметой и договором |
| Акт КС-2 | Объёмы, суммы, привязка к смете/договору | Работы сверх согласованного объёма |
| Справка КС-3 | Накопительные суммы, НДС, связь с КС-2 | НДС и итог не сходятся с актами |
| Дополнительное соглашение | Diff с базовым договором: цена, срок, объём | Скрытое ухудшение условий |
| Техническое задание | Структура требований, связь с предметом договора | ТЗ не совпадает с предметом и сметой |
Почему стройка «теряет» деньги в документах
- Сотни позиций в смете. Ручной пересчёт 300–400 строк занимает часы; ошибка в одной строке уезжает в КС-2.
- Цепочка допсоглашений. К одному договору — 10–15 ДС; без diff непонятно, какая цена и срок «текущие».
- Акт без лимита договора. КС-2 на сумму больше договора или сметы подписывают «чтобы закрыть месяц».
- Разные форматы. Excel, PDF, выгрузка из сметной программы — без единой сверки легко пропустить задвоение позиций.
- Субподряд vs генподряд. Штрафы и сроки у субподряда жёстче, чем у генподрядчика перед заказчиком — кассовый разрыв по ответственности.
Сметы: что пересчитывается
- Количество × расценка = итого по строке
- Сумма строк = итого по разделу
- Сумма разделов = итого по смете
- НДС: база × ставка = сумма НДС; итог с НДС = база + НДС
- Сопоставление итога сметы с ценой в договоре и лимитом для КС-2
Подрядчик прислал смету на ремонт: 400 позиций, 12,8 млн ₽. В семи строках qty × цена не сходились с «итого»; суммарное завышение — около 230 000 ₽. Плюс раздел «Электрика» не совпадал с суммой строк. Такие расхождения проще поймать до включения позиций в КС-2.
Риски в договоре строительного подряда
- Асимметрия неустойки. Подрядчик — 0,5%/день, заказчик за просрочку оплаты — 0,01%/день.
- Нет приёмки скрытых работ. Без акта до закрытия конструкций невозможно доказать объём.
- Размытые этапы. «Подготовительные работы» без перечня — спор о готовности этапа.
- Гарантийное удержание без возврата. 5–10% удерживают, срок и условия возврата не прописаны.
- Форс-мажор без погоды. Для стройки аномальные морозы и ливни — реальный риск; в договоре часто только «стихийные бедствия» общим списком.
Субподряд на 15 млн ₽, неустойка 1%/день без лимита. Задержка материалов по вине генподрядчика — 60 дней. Расчётный штраф — 9 млн ₽. До подписания достаточно было потолка (например, 10% цены договора) и оговорки о вине заказчика/генподрядчика.
Допсоглашения и версионность цены
Стоимость и срок объекта почти всегда живут в цепочке ДС. Имеет смысл держать снимок: дата → цена → срок → что изменилось.
| Версия | Дата | Стоимость | Срок | Изменение |
|---|---|---|---|---|
| Договор | 01.02.2025 | 50 000 000 ₽ | 31.12.2025 | — |
| ДС № 1 | 15.04.2025 | 52 000 000 ₽ | 31.12.2025 | +2 млн (доп. работы) |
| ДС № 2 | 01.07.2025 | 54 500 000 ₽ | 28.02.2026 | +2,5 млн, срок +2 мес. |
| ДС № 3 | 01.10.2025 | 54 500 000 ₽ | 31.03.2026 | Срок +1 мес. |
Итого по цепочке: цена +9%, срок +3 месяца. Без построчного сравнения ДС легко платить по устаревшему лимиту или подписать КС-2 «как будто» цена ещё 50 млн.
Когда этот профиль уместен
Если вы генподрядчик, заказчик строительства/ремонта или субподрядчик и закрываете работы через смету и формы КС-2/КС-3. Особенно полезно при нескольких ДС и ежемесячных актах: сначала сверка сумм и объёмов, потом подпись.
Чек-лист: подряд, смета, КС-2/КС-3
Отметьте строки до подписания акта. «ОК» — только при совпадении цифр между документами.
| № | Что проверить | Где / контекст | Критерий «ОК» | Типичная ошибка |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Комплект | Проект объекта | Договор + смета + ТЗ | Акт без утверждённой сметы |
| 2 | Суммы между документами | Кросс-сверка | Договор ≥ смета ≥ накопительные КС | КС-2 выше лимита договора |
| 3 | Арифметика сметы | Позиции | qty × цена = итого | Завышение в строках |
| 4 | КС-2 ↔ смета | Объёмы | Позиции и единицы совпадают | Новые работы без ДС |
| 5 | КС-3 ↔ КС-2 | Накопительный итог | Суммы и НДС сходятся | Ошибка НДС в справке |
| 6 | Удержание и штрафы | Договор | Потолок неустойки, возврат retention | 1%/день без лимита |
Порядок работы
- Соберите договор, актуальные ДС, смету и пакет КС-2/КС-3 в один проект.
- Сверьте арифметику сметы и лимит цены договора.
- Перед подписью КС-2 сопоставьте объёмы со сметой; затем проверьте КС-3.
- Замечания зафиксируйте до подписания — после акта спор дороже.
Пример из практики
КС-2 на 12 млн при договоре на 10 млн
Без сверки. Бухгалтерия закрыла месяц по акту. Лимит договора — 10 млн; акт — 12 млн без допсоглашения. Оплату задержали, подрядчик выставил пени.
Со сверкой. Кросс-проверка до подписи показывает превышение лимита. Варианты: ДС на доп.работы или акт только в пределах сметы. См. проверка КС-2/КС-3 и завышение в КС-2.
Частые вопросы
Можно ли подписывать КС-2, если смета ещё «в работе»?
Рискованно: акт фиксирует объём и цену. Без утверждённой сметы или ДС потом сложно оспорить лишние позиции. Минимум — согласованный объём этапа и единичные расценки в приложении.
Чем КС-3 отличается от КС-2 при проверке?
КС-2 — объёмы и стоимость за период; КС-3 — накопительная справка о стоимости. Ошибка часто в том, что КС-3 не совпадает с суммой принятых КС-2 или неправильно считает НДС. Сверяйте оба документа с договором.
Как быть с гарантийным удержанием?
В договоре должны быть процент, основание удержания, срок возврата и что происходит при выявленных дефектах. Без срока возврата удержание превращается в бессрочный беспроцентный кредит заказчику.
Какие форматы смет принимает проверка?
PDF и DOCX с таблицами позиций; для табличных выгрузок удобен также XLSX. Важно, чтобы в файле были наименование, единица, количество, цена и итого по строке — иначе пересчёт не на чем строить.
Сверьте подряд и акты до подписи
Загрузите договор, смету и КС-2/КС-3 — получите расхождения по суммам и объёмам до закрытия месяца.