Проверка договора аренды
В аренде дорого не только «цена за метр»: индексация без потолка, невозвратный депозит и штраф за выход съедают маржу. AIARM разбирает договор аренды по чек-листу до подписи.
Платаи индексация
Депозити возврат
Выходи пролонгация
Ключевые блоки аренды
- Арендная плата. Что входит: «голые» метры, эксплуатация, коммуналка, НДС.
- Индексация. Фикс %, ИПЦ, односторонний пересмотр — и есть ли потолок.
- Обеспечительный платёж. Размер, удержания, срок возврата после акта возврата помещения.
- Срок и пролонгация. Автопродление, преимущественное право, окно уведомления.
- Ремонт. Текущий vs капитальный; кто платит за износ и скрытые дефекты.
- Расторжение. Штраф за досрочный выход, срок на выезд, компенсация улучшениям.
Как проверить в AIARM
- Загрузите проект договора аренды (и акт приёма-передачи, если уже есть).
- Система определяет тип «аренда» и прогоняет профильный чек-лист.
- Выделяет индексацию, депозит, коммуналку, субаренду, расторжение.
- Оценивает перекос условий для арендатора или арендодателя.
- Отдаёт отчёт и пункты для протокола разногласий.
Типичные риски для арендатора
- Индексация «по усмотрению арендодателя» без лимита
- Депозит с широкими основаниями удержания и без срока возврата
- Штраф 3–6 месяцев аренды при досрочном выходе
- Капитальный ремонт полностью на арендаторе
- Коммуналка и эксплуатация «по факту» без методики расчёта
- Запрет субаренды при необходимости сдать часть площади
Когда применять
Перед подписью офиса, склада, ритейла или производства — и перед каждым ДС об индексации или продлении срока.
Чек-лист договора аренды
| № | Что проверить | Где | Критерий «ОК» | Типичная ошибка |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Состав платы | Платежи | Понятно, что входит | «Всё включено» на словах |
| 2 | Индексация | Цена | Формула + потолок | Односторонний рост |
| 3 | Депозит | Обеспечение | Удержания и возврат | Бессрочный депозит |
| 4 | Ремонт | Обязанности | Текущий/капремонт разделены | Капремонт на арендаторе |
| 5 | Выход | Расторжение | Срок уведомления, штраф умеренный | Штраф 6 мес. |
| 6 | Акт помещения | Приёмка | Состояние зафиксировано | Подпись без осмотра |
Пример из практики
Офис 420 м²: индексация + штраф за выход
- Арендодатель предложил 5 лет, плата 1,9 млн ₽/мес., индексация «не более инфляции», депозит 2 месяца.
- В мелком шрифте: арендодатель вправе повышать плату ежегодно «исходя из рыночной конъюнктуры» без потолка; досрочный выход — 4 месяца платы (7,6 млн ₽).
- AIARM пометил оба пункта как высокий риск; в протоколе разногласий согласовали индекс ИПЦ ≤8% в год и штраф 1 месяц при уведомлении за 90 дней.
- Сделка закрылась на скорректированных условиях; потенциальная переплата за 3 года индексации «без потолка» оценивалась в 2+ млн ₽.
Частые вопросы
Нужен ли акт приёма-передачи сразу?
Да, лучше в комплекте с договором. Без фиксации состояния потом удержат депозит «за повреждения», которые были до въезда. См. акт передачи.
Что важнее — ставка или индексация?
На горизонте 3–5 лет индексация без потолка часто дороже стартовой скидки по ставке. Смотрите оба параметра и коммуналку.
Как проверить ДС об индексации?
Через сценарий анализа допсоглашения: сравните с базовым договором, нет ли попутных правок по выходу и депозиту.
Какие гайды по аренде есть?
Разберите договор аренды до подписи
Загрузите проект — AIARM отметит индексацию, депозит, ремонт и условия выхода.